事例紹介 | 株式会社日本エスターネット | 不動産事業の総合コンサルティング

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　相談内容

大阪府下で相続した物件の所有者Ｔ様（無職・他県在住）。
物件の管理は全て大阪府下に住む伯母に任していたが、その伯母が他界した。
今後管理を含め、どのように対応すれば良いのか全く判らない。
不安で困っております。
売却処分を含め良い方法で対処して欲しいとの依頼を受けた。

　物件調査

①謄本、公図を基にポイント確認し、測量図、地積図、建物図面、配置図等、具体的資料がない為、
　メジャーによる概則、推測を交え配置図等を作成し現況を把握。
②公示価、路線価、固都税、実勢流通価格及び周辺地代、駐車場賃料の調査により土地の評価を行う。
③借地人の経営状況、経過、経緯等の調査及びヒアリングを行う。

　問題点・課題

①賃貸借契約を確認すると昭和44年８月付の契約書が、２年前に再作成されており
　３年後に更新・再契約の内容となっていた。
　しかしながら保証金、敷金、解約引、原状回復、更地返還及び解除等の項目が明記されていない。
②借地人は店舗営業中である。
③本件は敷地Ａと敷地Ｂの2筆に分かれており、両方とも同じ借地人が権利を有するが、
　敷地Ａの建物は、隣接地（借地人の所有物件）と一体化している。
　且つ、隣接地と敷地Ａの地中に埋設物があり、借地人の営業に欠かせないものである。
④敷地Ａと敷地Ｂとの賃料単価に格差がある。
⑤測量図、地積図、建物図面、配置図等、具体的資料が少なく専門家に依頼を要する。

　コンサルタント内容

①契約内容の正常化（現契約書の不明記項目について追加記載もしくは契約書の再作成）
②賃料設定を見直し、実態に添う内容とする。
③地下埋設物の存在を確認し原状回復、更地返還が可能となる内容とする。
④物件の管理・運営が順調に推移できる環境にする。

　結果

敷地Ａに在する地下埋設物は、業務に必要不可欠であり、撤去不能。
借地人は定期的にメンテナンスも行っており、埋設物の耐用年数から判断しても、今後20年は営業したいという借地人の主張はよく理解できる。
そこで、調査結果・問題点・課題を整理し、依頼者と借地人との契約内容を以下のように変更した。

①実態調査に基き借地人との実態確認と交渉により定期借地契約に変更する。

　○保証金：4,000,000円
　○解約引：1,000,000円
　○原状回復：借主にて更地返還する。（20年後）

②調査結果から、賃料設定が敷地Ｂを基準とする設定であると判断できるが、借地人が営業する会社は敷地Ａと敷地Ｂは一体化されたものであり、且つ、借地人の会社は主に、敷地Ａにて商業活動をしており、敷地Ｂの建物は敷地Ａの付属的役割となっている。それ故に基準は敷地Ａとすべきである。

相談者Ｔ様が遠方であるため、現在は弊社にて本件を管理しています。
Ｔ様は当初、売却も踏まえて考えておられましたが、毎月の収入が、以前より12万円アップし32万円の賃料を毎月受け取れることと、20年後には売却も踏まえて再考できるので、安心して暮らしておられます。
借地人様にとっても、20年という期間を設けたことにより、20年後の会社の状況によっては底地の買取を検討したいとの申し出もあり、双方にとって利益をもたらす契約内容に変更できたことに安堵しております。更には双方より20年間の管理委託の要請があり、当社にとっても、この上ない喜びです。

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